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個人轉讓商業用房應繳納的稅費應該怎么計算

作者:數字故事財稅 時間:2020-11-04 10:20:36

在日常生活中,無論是企業還是個人都會涉及到不動產的轉讓,因不動產的轉讓所涉及的稅費又經常困擾著企業的決策者及個人投資者,如何厘清不動產的稅負是許多財稅工作者經常研究的課題。


不動產的轉讓包括住宅轉讓、商業用房轉讓以及工業用房的轉讓。由于許多文章已經對住宅的轉讓涉稅問題進行了細致的研究分析,而工業用房的轉讓又相對較少,本文僅從個人轉讓商業用房所涉及的稅費進行分析,為企業的決策者及個人投資者提供決策參考。


一、個人轉讓商業用房所涉及的范圍


個人轉讓商業用房是指個人轉讓各類商店、門市部、飲食店、糧油店、旅社、招待所等從事商業和為居民生活服務所用的房屋,以及辦公用房,如寫字樓,還包括車庫等。


二、個人名下的商業用房轉讓應交納的稅費


(一)應繳納的各項稅費

1、增值稅:個人名下的商業用房轉讓的增值稅應以全部價款減去購置原價后按5%征收率計算繳納增值稅。

根據財稅2016年36號文附件二銷售不動產的規定:“個人銷售期取得的不動產(不含住宅),應以取得的全部價款和價外費用減去該不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額,按5%的征收率繳納”,因此,個人名下的商業用房轉讓,應以全部價款減去購置原價后按5%征收率計算繳納增值稅。在這里不能享受住宅滿一定時期轉讓的優惠政策,也不區分新老項目,全部按差價簡易計稅。

2、印花稅:按個人名下的商業用房轉讓交易金額的萬分之五繳納印花稅。

3、土地增值稅:

A)先計算可以扣除項目金額 B)計算收入 C)收入-扣除項目金額=增值額 D)增值額/扣除項目金額=增值率 E)按稅率計算稅額

土地增值稅的計算關鍵是扣除項目金額,而以下相關規定對扣除項目進行了明確。

財稅字1995年48號文件規定:“轉讓舊房的,應按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用以及在轉讓環節繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅,對取得土地使用權時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據的,不允許扣除取得土地使用權所支付的金額。”

財發字1995 6號文件規定:“舊房及建筑物的評估價格,是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時,由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經當地稅務機關確認”。重置成本法即以重新購建一項資產所需的成本的總和,建筑物評估價格為重置成本×成新率

財稅2006年21號文規定“納稅人轉讓舊房及建筑物,凡不能取得評估價格,但能提供購房發票的,經當地稅務部門確認,《條例》第六條第(一)、(三)項規定的扣除項目的金額,可按發票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅,凡能提供契稅完稅憑證的,準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除,但不作為加計5%的基數。對于轉讓舊房及建筑物,既沒有評估價格,又不能提供購房發票的,地方稅務機關可以根據《中華人民共和國稅收征收管理法》(以下簡稱《稅收征管法》)第35條的規定,實行核定征收”。

國稅函2010 220號文件,“納稅人轉讓舊房及建筑物,凡不能取得評估價格,但能提供購房發票的,經當地稅務部門確認,《條例》第六條第(一)、(三)項規定的扣除項目的金額,可按發票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算”。計算扣除項目時“每年”按購房發票所載日期起至售房發票開具之日止,每滿12個月計一年;超過一年,未滿12個月但超過6個月的,可以視同為一年。

根據以上規定,個人名下的商業用房轉讓的計算扣除三種方式:

1、按評估價格,建筑物按重置成本*成新率+土地價格(有票),若土地成本沒票,則評估價格=建筑物評估價格(建筑物按重置成本*成新率),即土地成本不能扣除;

2、沒評估價,有發票的,按發票金額+發票金額*5%*年數(不足半年按半年算,夠半年不足一年按一年算)。

3、既無評估價格又無發票的可以核定征收,具體比例由當地主管稅務機關根據市場情況核定。

但現實業務中核定征收的情況非常有限。

4、個人所得稅:按財產轉讓所得,即(收入-可扣除成本費用-稅金)*20%

(二)舉例:李先生2018年在省會城市購商鋪1000平米,此商鋪為老項目,含稅單價3.15萬元/平米,繳納契稅90萬元,發生裝修成本50萬元,于2020年7月份出售,含稅價格為3.675萬元/平米,支付過戶費5000元,計算李先生在轉讓商品過程中應交的各項稅金。

李先生應繳納的各項稅費如下:

1、增值稅:(3.675-3.15)/1.05*1000平米*5%=500*5%=25萬元

2、城建稅:25*7%=1.75萬元

3、教育及地方教育附加:25*(3%+2%)=1.25萬元

4、印花稅:3675*5/10000=1.84萬元

5、土地增值稅:

扣除金額=(1000*3.15/1.05+90+50+1.75+1.25+0.50+1.84)=3145.34萬元

增值額=3.675/1.05*1000-3145.34=354.66萬元

增值率=354.66/3145.34*100%=11.28%  

適用30%稅率,土地增值稅=354.66*30%=106.40萬元

6、個人所得稅

所得額=3.675/1.05*1000-(3145.34+106.40)=248.26萬元

應交個人所得稅=248.26*20%=49.65萬元

李先生應繳納各項稅費合計:25+1.75+1.25+1.84+106.40+49.65=185.89萬元

總結:李先生投資3290萬元,盈利3675-3290-0.5=384.50元,所交稅金為185.89萬元,占利潤比:185.89/384.5*100%=48.35%,接近利潤的一半,稅負非常重。

(三) 稅款繳納與發票開具

個人名下的商業用房轉讓在不動產坐落地主管稅務機關繳納各項稅費。

根據稅總函[2016]145號文件,《國家稅務總局關于營業稅改征增值稅委托地稅局代征稅款和代開增值稅發票的通知》第二條第(四)款,增值稅小規模納稅人銷售其取得的不動產以及其他個人出租不動產,購買方或承租方不屬于其他個人的,納稅人繳納增值稅后可以向地稅局申請代開增值稅專用發票。個人屬于小規模納稅人,購買方非自然人的可以代開專用發票。全國稅務機關納稅服務規范3.0版明確規定,其他個人銷售其取得的不動產和出租不動產,購買方或承租方不屬于其他個人的,納稅人繳納增值稅等稅費后可以向不動產所在地主管稅務機關申請代開增值稅專用發票。

 

三、個人轉讓商業用房應繳納的稅費總結如下表:

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